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La méthode comptable et rocambolesque des comptes du stationnement

LES COMPTES DU PASSAGE et leur PRÉSENTATION

L'organisation prévue au règlement de copropriété implique une élaboration des comptes et des budgets selon l'infographie suivante :

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La méthode comptable et rocambolesque des comptes du stationnement


Pendant des années et des années, sous couvert de l'unicité du SDC (syndicat des copropriétaires), les syndics successifs se sont limités à ne recueillir qu'un seul vote global tant pour l'approbation des comptes que pour la fixation des budgets, ou l'engagement de travaux.
Cette anomalie, du fait qu'un seul vote ne peut couvrir la variété des clefs de répartition et des immeubles concernés selon les natures de charges, produits, travaux, budgets, etc..., se double d'un problème de conformité à la loi de 1965 pour ce qui concerne les décisions prises en AG restreintes.
(Conformité du RCP à la loi de 1695).


Dans tous les cas, dès lors qu'il est élaboré des comptes, des budgets et des projets de travaux, pour les 11 organes de gestion de la copropriété (§ 4, chapitre XI du RC), les montants correspondants se doivent d'être approuvés séparément par un vote distinct de la part de chaque catégorie de copropriétaires concernés et selon les clefs de répartition appropriées.
La présentation des comptes selon les cinq annexes règlementaires n'ouvre pas de dérogation à ce principe de base.
Ceci est particulièrement vrai dès lors que l'AG dite plénière (ou principale), cumule la charge des votes spécifiques à tous les organes et à toutes les clefs de répartition.

L'approbation des comptes et budgets par cumul des approbations (ou des désapprobations) ne doit pas être confondue avec l'approbation du cumul des comptes et budgets.
En effet, cette confusion entraînerait une absence de visibilité des votes et un déni des souhaits exprimés en assemblées restreintes pour l'obtention de tels votes en assemblée plénière.

Pour le bâtiment B (39), la problématique est plus simple depuis qu'il s'est constitué en syndicat secondaire, en 2013.AG
La composante de ses comptes dans le récapitulatif que sont les 5 annexes, n'a pas à être votée en AG principale, seule instance étant dotée de la personnalité
morale et juridique pour l'ensemble du syndicat des copropriétaires.


Dans le cas où le RCP serait mis en conformité avec la loi de 1965, le récapitulatif des comptes doit être le douzième document comptable directement issu des 11 états comptables nécessaires à l'administration de la copropriété, tant pour son entretien que pour ses travaux (§ méthodologie). 
Hélas ce récapitulatif est encore aujourd'hui le onzième et unique document, malgré l'existence d'un SDC secondaire, pour l'approbation de comptes et budgets dont les sources décisionnelles et les contenus échappent en conséquence à la totalité des copropriétaires, aucun ne possédant un lot dans les 10 bâtiments à la fois.

Dans ces conditions, et plus encore avec des AG restreintes sans personnalité morale, qui peut bien voter à l'AG plénière de façon valide les comptes et budgets ainsi présentés sous forme récapitulative, limitée aux 5 annexes obligatoires (<-- clic dessus), de compréhension mal aisée et de plus sans projet de répartition individuelle des comptes pourtant obligatoire ?


Nous ne parlerons pas même du vote d'un quitus dont le vote qui n'est pas dans la loi, ne peut être d'aucun profit pour les copropriétaires qui le faisant réduisent leurs moyens d'autonomie vis à vis de la gestion d'un professionnel dont le métier devrait être de gérer et administrer la copropriété, dans le cadre de la législation en vigueur.

Il devrait être interdit de pouvoir demander un quitus pour la globalité d'une gestion lorsque les compétences globales sont à ce point déséquilibrées entre le soumettant et le soumis. C'est même un appel aux fautes déontologiques et professionnelles, celles-ci s'absolvant par quitus, dans un rapport émotionnel propice à tous les abus.

Tout quitus revient pour le syndic à transférer la charge de la preuve de la qualité du travail fourni sur les épaules des copropriétaires, alors qu'ils prennent un syndic professionnel, pour justement ne pas à avoir ce type de charge sur la qualité de la gestion de leur patrimoine collectif.

Avec des comptes et budgets muets sur leur élaboration, la machine à faire de la fumée est depuis des années en place au passage du Désir, protégée par quelques complaisances de conseillers syndicaux et commissions diverses jouant surtout les éoliennes.

Dans de telles circonstances, notamment le rôle de conseil que doit le syndic à la copropriété, ne peut être satisfait, le syndic se réfugiant sur un rôle de simple porte plume de la tendance du moment, y compris celle du vent.

A la gestion déplorable qui en résulte, se greffe alors notamment la facturation d'honoraires injustifiés, contrepartie de l'activité de porte plume.

Aujourd'hui les commissions à faire du vent ne sont plus, même si la bête n'est pas morte comme en atteste le dernier ordre du jour d'AG plénière (29/06/2010).
A ce point timide mais positif s'ajoute celui en 2012, pour la première fois, qu'au moins un des conseillers syndicaux a pu faire un contrôle partiel du onzième compte de l'unité de gestion qu'est celle du passage.

Par contre l'AG qui a suivi, s'est faite sans préparation préalable avec le conseil syndical malgré sa demande et l'obligation qui en ait faite au RC. En conséquence, le point positif constaté au contrôle ne s'est pas traduit par une pratique différente à celles antérieures, notamment sur le plan du vote confusionnel. En effet il a été demandé à nouveau de voter sur le récapitulatif des comptes et non sur les comptes du passage.

Prendre acte de 10 types de décisions et voter sur un 11ième type de décisions, n'est pas la même chose que de voter indistinctement sur 11 types de décisions, dont 10 ont déjà été acquis.

La différence n'est pas mince car chacun des copropriétaires de l'assemblée ne peut au mieux se prononcer sur que sur deux types de comptes, ceux de son bâtiment et ceux du passage. Pour les 9 autres types de comptes correspondants aux 9 autres bâtiments que le sien, sauf au doigt mouillé, aucun copropriétaire ne peut se prononcer valablement, en pleine connaissance de cause. En effet aucun ne peut connaître l'étendue complète de la base de son vote dans les conditions de présentation qui perdurent.

Tout vote dans un tel contexte relève plus de l'abus d'état de faiblesse que de celui du libre arbitre.
Les impayés sont conséquemment importants car payer sans comprendre quoi, c'est plus que difficile, et ce d'autant qu'il n'est pas remis aux copropriétaires leur décompte
individuel et qu'il est cultivé l'hystérésis aux régularisations rétroactives.

Enfin comme si la confusion ne suffisait pas, il y a  une sorte de douzième unité de gestion avec ses moeurs et son compte propre : le compte de stationnement.
Inutile de chercher dans le RC son existence sous-entendue ou explicite, c'est une création de toute pièce.
Ce compte est fondé sur le détournement de l'usage d'une grande partie des parties communes du passage et l'absence de transparence est le principe moteur de son fonctionnement.

En 2009, il a été obtenu que le solde des montants retrouvés à cette date soit enfin et au minimum affecté à la réfection de la voirie. Le mode opératoire de cette affectation est un abus de plus qui sera repris par expertise judiciaire.

De plus dès 2010, les sommes du stationnement ne figurent à nouveau pas au décompte des charges du passage comme le stipule ci-après l'extrait de texte qui ne manque pas de turpitudes (<-- clic dessus) :

14.      Les sommes provenant de la participation aux frais d’entretien du passage seront portées au crédit du compte du syndicat et viendront en déduction des charges générales du passage hors le 65 Bd de Strasbourg.

15.      Les bénéficiaires devront effectuer le versement à la personne désignée sur la feuille de comptes envoyée par le Syndic.

16.      Le syndic enverra cette feuille chaque année au cours du 1er trimestre. Le délai de règlement est de 30 jours, faute de quoi l’autorisation sera supprimée.

17.      Lors de l’assemblée annuelle, la balance des frais d’entretien sera présentée.

L'une des conséquences d'occulter à nouveau les produits du passage est de mettre l'AG devant une nouvelle impossibilité à voter de façon claire ses engagements.

Enfin, il est à dénoncer une pratique
contraire au devoir d'information du copropriétaire et sans base légale, mais employée par le syndic : c'est celle de dire qu'avec la convocation en AG plénière, il ne peut être délivré la fiche individualisée du compte de chaque propriétaire en raison du fait que les comptes de la copropriété n'ont pas encore été approuvés.

Depuis quand une situation intermédiaire ne peut-elle faire l'objet d'un envoi alors que sa réception est essentielle à déterminer, en connaissance, le vote de chacun des destinataires ?

D'autre part, lors de la tenue de l'AG plénière, c'est entre 70 et 80% des montants des comptes et budgets qui ont
déjà fait, par les 10 bâtiments, l'objet du processus d'approbation.

Enfin, et si les comptes ne sont pas approuvés à un stade ou à un autre, alors les copropriétaires sont privés de décompte individuel, une obligation légale pourtant.

Entretenir la confusion entre un processus d'approbation et l'approbation, contribue à la formation d'un moyen de pression, voir de chantage, pour la mise à disposition de l'information en temps réel, d'autant plus préjudiciable lorsqu'il est sollicité une série de votes dans le même temps.



La méthode comptable et rocambolesque des comptes du stationnement

Le règlement de stationnement prévoit qu'en compensation du stationnement sur les parties communes du passage, les bénéficiaires s'acquitteront d'une somme d'argent, valant participation aux frais et à ce titre venant en déduction des charges de ceux qui ne stationnent pas.
C'est même avec cet argument cupide qu'il a été mis en place,
en violant les règles de majorité en la matière, un stationnement permanent et payant, en contradiction avec les dispositions du RCP.

A l'aide de l'exemple chiffré ci-après, nous pouvons démontrer toute l'illusion et la perversité de la méthode qui a réellement été mise en place pour la répartition des recettes de stationnement. L'effet est d'autant plus pervers qu'à aucun moment il n'y a eu de distribution des recettes, mais versement dans un compte d'attente que d'aucun appelle une caisse noire.

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Catégorie : Passage du Désir - Affaires qui fâchent

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