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Eau et joyeux tarifs

Contrat de syndic 

Un syndic hors tout ...   

L'eau dans le Passage : une anarchie entretenue

Les dépenses d'eau dans le passage représentent l'un des 3 grands postes de charges du syndicat, hors travaux (voir lien).

Malgré l'importance de ce poste, il demeure impossible d'obtenir du syndic le juste décompte de ces charges tant en appel de fonds prévisionnels qu'en répartition finale à la clôture de l'exercice.

Les causes de cette situation sont dues aux faits que les appels de fonds pour ces charges d'eau ne font l'objet d'aucun vote par type de contrat en assemblée générale et qu'ensuite il n'est fait aucune répartition justifiée pour chacun des copropriétaires, selon que ces derniers soient avec des compteurs individualisés ou non.

Cette impéritie du syndic est soutenue par une majorité des membres du Conseil syndical.
Il en est même certains d'entre eux qui ont mis en place une répartition à la part, totalement illicite !

Dépassé par les informations et pratiques contradictoires du Conseil syndical, le syndic a sollicité en 2019 la remise d'un mode de calcul pour effectuer les appels de fonds, sachant que dans tous les cas la répartition finale ne peut être faite qu'à partir des relevés des consommations réelles.

En 2019, tout le travail du Conseil syndical semble se résumer à une simple résolution, totalement inutile pour connaitre ce que le Conseil syndical demande ou a demandé de faire au syndic en matière d'affectation des charges d'eau.
Cette résolution surprenante par sa vacuité, portait le n° 4 et était ainsi libellée dans la convocation à l'assemblée générale du 2 juillet 2019 :

4 - Information sur la proposition de répartition des consommations d'eau
Proposition de répartition dite clé montée proposé par Monsieur DELOS a été refusé par le CS le 17 avril 2019. Contre 6 immeubles présent sur neuf : 84, 40, 38, 37, 36, 32.

Malgré la « modestie » de la proposition, non seulement elle n'est accompagnée d'aucun document mais en plus le représentant légal du 39 au CS n'a fait l'objet d'aucune convocation le 17 avril 2019, or l'idée avancée par le syndic d'une «clé montée» a été abandonnée bien avant cette réunion dans la mesure où elle ne pouvait concerner que les appels de charges d'eau.
Monsieur DELOS a donc en fait préconisé soit l'application des grilles de tantièmes généraux et immeuble selon la nature des contrats, soit la reprise des sommes réparties à chacun de l'année précédente pour être la base des appels de fonds de l'exercice suivant.

Au delà de ces péripéties pitoyables, la question demeure donc pour les copropriétaires de savoir ce que le syndic doit appliquer pour les charges d'eau.
Bien que l'interrogation soit singulière puisqu'elle concerne un professionnel de l'immobilier et qu'il lui a été donné tous les éléments nécessaires, ce dit syndic se refuse à effectuer les appels de fonds selon une règle précisée et générale et plus encore de faire les répartitions finales comme il se doit en fin d'exercice, avec les régularisations qui s'imposent pour les écarts entre les appels de fonds et la consommation réelle à facturer.

Pourtant le syndic est en possession de l'ensemble des contrats d'eau du syndicat, dont il a été fait de surcroit la représentation graphique ci-après des réseaux pour les 5 contrats, à savoir :
- 1 contrat pour alimenter les bâtiments A, B, C, F et G (appels en tantièmes généraux)
- 1 contrat pour alimenter les bâtiments E et D (appels en tantièmes généraux)
- 1 contrat pour alimenter les bâtiments I et H (appels en tantièmes généraux)
- 1 contrat pour alimenter le bâtiments J (appels en tantièmes d'immeuble)
- 1 contrat pour l'eau de Seine, mais sans utilité faute de point de puisage (appels et répartitions en clé 02)

circuitEau1.jpg

circuitEau2.jpg

Dans le contrat qui alimente les bâtiments A, B, C, F et G, seuls les bâtiments A et F n'ont pas généralisé la pose de compteurs individuels.
De plus, comme il n'a pas même été posé de compteur pour la loge du bâtiment A, les consommations de cette loge sont à la charge de tous les copropriétaires demeurés à être facturés aux tantièmes et non aux index de compteurs.

Comme pour le contrat d'eau de Seine, les consommations d'eau à la fontaine sont à répartir en clé 02. Par contre l'utilité du contrat d'eau de Seine se pose dès lors qu'il n'a été établi aucun point de puisage à la faveur de la réfection de la voirie.
La fontaine aurait pu faire l'objet d'un tel branchement avec la mention « Eau non potable». A l'économie réalisée sur cette consommation, ce serait alors ajouté une simplification comptable sur ce point.

Pour toutes les autres consommations, elles sont à répartir soit selon les index des compteurs individuels, soit selon les tantièmes des lots.

Pour chaque contrat, les frais d'installations et d'entretien de celles-ci, y compris la location des compteurs généraux et divisionnaires demeurent être des charges en tantièmes de lots concernés, généraux ou immeuble selon le type de contrat.

Faute d'un travail sérieux pour établir la répartition des consommations d'eau de chaque copropriétaire, l'état des comptes de chacun ne peut qu'être erroné, d'autant que de plus en plus d'immeubles sont équipés de compteurs individuels.

Ce travail sérieux de répartition est pourtant l'une des obligations du syndic de son contrat de base.

Par ailleurs contre toute attente, le Conseil syndical ne fait à nouveau aucune remarque sur ces anomalies alors qu'il est de son rôle premier d'en demander les corrections nécessaires dans les plus brefs délais.
Pire, lorsqu'une des déléguées du Conseil syndicat se plaint de ces anomalies sur les décomptes d'eau, elle ne le fait qu'à titre personnel, juste pour obtenir une correction de son seul compte.

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Contrat de syndic

Les frais d'administration du syndic pour la copropriété représentent l'un des 3 grands postes de charges du syndicat, hors interventions exceptionnelles décomptées en sus (voir lien).

Un petit dessin vaut mieux qu'un long discours....

tarif_Inflation.png

Source inflation : statistiques INSEE

… et ne sont représentés que les frais directs d'honoraires pour un mandat qui n'est pas même de base car les dispositions du règlement de copropriété ne sont pas mises en œuvre, notamment  pour :
   - la répartition des charges par bâtiment (clefs de répartition structurelle insuffisantes),
   - l'usage des parties communes du passage sur lesquelles le stationnement autre que de desserte n'est pas autorisé.

A ce stade de l'évolution des contrats, il y a lieu de se poser les questions de savoir :
   - comment les intérêts de la copropriété sont-ils défendus par le Conseil Syndical ?
   - quel est son niveau de compétence et d'implication pour aboutir à cette situation ?
   - les rémunérations issues des variations constatées sont le salaire de quelles complaisances ?

Parmi les pistes de réponses, une dont la licité et le respect du règlement de copropriété est plus que douteux : les ventes sans approbation des AG plénières de parties communes.
La vente au président du Conseil Syndical  dans le bâtiment A (84) pour 0,15€ de 10 tantièmes est une explication, d'autant qu'inversement il a été demandé au bâtiment F (40) de percevoir 1000€ en supplément pour 6 tantièmes artificiellement isolés de la cession des parties communes dans ce bâtiment F. La distinction des 6 tantièmes ne se justifiait que dans la perspective de régulariser l'autorisation du droit à construire.

Au delà de ces péripéties incompréhensibles, il est surprenant de constater les variations de prix pour un tantième de tantièmes généraux selon le copropriétaire : pour CASSEGRAIN => 0,15 centime d'euro; pour HECKEL => 500€ ; pour DELVA => 200€ ; pour NONY => 166,66€ ; pour HAMDOUD => 1.500€... eekeekeek

En 2018, le cabinet Meillant et Bourdeleau - ORALIA, après 10 ans d'administration ne renouvellera pas son mandat dont le montant des seuls honoraires atteindra la somme de 35.351 €TTC. Malgré donc une certaine stabilisation au cours des 3 dernières années, la hausse pour la période aura été de 53%, alors que l'inflation n'était que de 11% pour la même période.

A se refuser au mieux, on ne peut que trouver le pire. Cela a été chose faite par le Conseil syndical qui a sélectionner le cabinet HYMBERT IMMOBILIER et l'a recommandé aux votes de l'assemblée générale du 18 juin 2018.

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Un syndic hors tout ...

Le syndic HYMBERT IMMOBILIER fait partie de cette nouvelle race de syndic à forte sous-traitance, depuis la comptabilité des copropriétés jusqu'à leurs locaux.

Ainsi ce syndic n'a pour seule adresse officielle qu'une simple domiciliation, sous la forme d'un contrat à ABC-LIV pour une simple boite postale, sans aucun local adjoint.
Par impéritie, le Conseil syndical n'a pas même demander une copie de ce contrat de domiciliation afin de vérifier sa compatibilité avec les besoins et exigences de la copropriété.

A ces premières curiosités, s'ajoute celle d'un défaut de déclaration d'un établissement secondaire au greffe. Un telle non-conformité pour un tel professionnel n'est pas très engageante pour les qualités de transparence et compétence que l'on souhaite trouver chez un syndic.

Avoir un minimum de locaux et une comptabilité en sous-traitance n'est pas un problème dès lors que ces outils demeurent adaptés au besoin de la clientèle.
Cela peut être même la source d'économies au bénéfice d'un temps dégagé plus important pour la gestion des copropriétés.
Hélas, c'est aussi pour les mauvais syndics un moyen de simplement augmenter leur rémunération propre, sans contrepartie pour les copropriétaires quand ceux-ci ne se retrouvent pas avec une situation dégradée du fait d'une sous-traitance mal maîtrisée à tous égards.

Le syndicat des copropriétaires du Passage du Désir est très exactement dans cette situation dégradée du fait d'un syndic inadapté à l'administration de notre ensemble. Il n'est plus même réuni les moyens du contrôle des comptes et pour paraitre moins cher, le syndic a fait son marché parmi les clauses du RCP qu'il entendait appliquer, laissant celles qui ne n'arrangent pas.

Par principe personnel et vraisemblablement limite professionnelle, le syndic HYMBERT IMMOBILIER ne jure que par les vertus du syndicat monolithique, dont le nombre des clés de répartition n'excéderait pas un ou deux.
De plus tous les comptes n'auraient à être établis que par le truchement des tantièmes affectés aux lots des copropriétaires.
Pour HYMBERT IMMOBILIER, les comptes individualisés sont des ovnis ! D'autant qu'ils ne rentrent pas dans les cases automatiques de la sous-traitance.

Il en est encore qui pense la terre plate, HYMBERT IMMOBILIER pense les tomates carrées.
Aux copropriétés et copropriétaires de se tasser...

 

 


Catégorie : - Affaires qui fâchent