Règlement de Copropriété
RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copropriété de 1958 <-- Clic pour afficher le texte d'origine
Document modifié de la mise à jour du RCP (par l'ARC) <-- Clic pour afficher le texte, avec table des matières cliquable
Un peu d’histoire (source ANCC : Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires)
Déjà à Babylone et à Rome existaient des immeubles comportant des logements appartenant à différents propriétaires. En France, cette forme de propriété apparaît sous l’Ancien Régime dans différentes villes. Cependant, il ne s’agit encore que d’une superposition de propriétés individuelles. Chacun construit et entretient le gros œuvre de son étage. Le propriétaire du dernier étage se charge de la couverture de l’immeuble. Il n’y a donc pas encore de parties communes, hormis le terrain.
La copropriété fait son apparition dans le Code civil en 1804. En effet, le caractère impartageable, de fait, des parties communes fait échec à l’application de l’adage « nul n’est tenu de rester en indivision. » L’article 664 du Code Napoléon est ainsi rédigé : « Lorsque différents étages d’une maison appartiennent à divers copropriétaires, si des titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstruction, elles doivent être faites ainsi qu’il suit : les gros murs et le toit sont à la charge de tous les copropriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage lui appartenant ; le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche, le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, celui du second étage l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. »
Ce texte reprend le principe des propriétés superposées (chaque étage ne comprenait généralement qu’un logement), mais introduit la notion de parties communes en mettant le gros œuvre à la charge de tous les propriétaires.
Au cours du XIXe siècle, le nombre d’immeubles collectifs se multiplie et l’on constate l’apparition d’équipements communs : eau courante, gaz, électricité, chauffage collectif et ascenseur, ainsi que de services communs : concierges. Des règlements de copropriété tentent alors de pallier l’absence de législation.
L’article 664 du Code civil se révélant tout à fait insuffisant, diverses études furent entreprises dès 1922, aboutissant en 1926 à un projet préconisant d’organiser la copropriété en coopérative.
Les reconstructions qui suivirent la Première Guerre mondiale avaient accéléré le processus de collectivisation de l’habitat. Les promoteurs immobiliers demandèrent alors un cadre législatif pour exercer leur profession.
La loi du 28 juin 1938 créa alors le premier « statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements. »
Ce texte introduit la notion de lot de copropriété regroupant un droit de propriété privatif sur l’appartement et une quote-part indissociable de la propriété des parties communes de l’immeuble. Les copropriétaires sont regroupés de plein droit dans un syndicat, dont le syndic est le représentant légal. Le syndicat bénéficie alors d’un privilège pour le recouvrement des charges. Enfin apparaît le règlement de copropriété, dont le rôle est essentiel. En effet, à l'époque les dispositions de la loi ne sont pas obligatoires, et les copropriétaires peuvent définir d’autres modalités d’organisation. Cependant, l’unanimité est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété ou décider des travaux d’amélioration ou de modernisation de l’immeuble. Il faut préciser que les copropriétés d’alors étaient de petits immeubles.
La législation actuelle
Après la Seconde Guerre mondiale, l’accroissement des immeubles en copropriété qui comportent un nombre important de logements et des équipements plus complexes, montra les limites de la loi de 1938 en raison notamment de son inconvénient majeur : l’impossibilité d’agir sans le consentement unanime de tous les copropriétaires, que ce soit pour modifier le règlement de copropriété, ou pour réaliser des travaux. .
Les insuffisances de cette loi ont donc conduit le législateur à réformer le régime de la copropriété.
Lois et décrets
Les textes fondamentaux concernant la copropriété, sont la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.
La loi du 10 juillet 1965 comporte deux avancées majeures :
- D’une part, elle pose un cadre législatif impératif avec des dispositions d’ordre public (articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46). Le régime de la copropriété s’applique dès lors qu’un immeuble bâti « dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » (loi 10.7.65 : art. 1er).
- D’autre part, cette loi fait évoluer le fonctionnement des copropriétés. Elle met en perspective la nécessité de garantir les intérêts individuels de chaque copropriétaire tout en préservant l’intérêt collectif. Les copropriétaires peuvent ainsi jouir librement de leur(s) lot(s) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble (loi du 10.7.65 : art. 9). La loi introduit notamment plus de souplesse dans la prise de décision : il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord unanime de tous les copropriétaires pour réaliser des travaux. Des majorités différentes (simple, absolue et double) sont désormais requises pour adopter une décision (loi du 10.7.65 : art. 24, 25 et 26).
Le décret du 17 mars 1967 dans son entier, et la loi dans la quasi-totalité de ses articles, sont d’ordre public.
Cela signifie qu’en aucune façon un texte d’un niveau hiérarchique inférieur, comme par exemple le règlement de copropriété, ne peut remplacer une disposition de la loi par une autre qui lui serait contraire.
Cela veut également dire que toutes dispositions contenues dans un règlement de copropriété même s'il est antérieur à la loi et au décret*, seront considérées comme nulles et inapplicables.
Cela vaut en conséquence pour la loi du 28 juin 1938 à laquelle se réfère le règlement de copropriété actuel du Passage du Désir (voir page 133, Chapitre XI, paragraphe 1). La conformité du règlement de copropriété à la loi est une obligation au moins en pratique, à défaut de quoi la licité d'une telle pratique ne peut qu'être remise en cause.
Au cours des années, ces textes de base ont fait l’objet de modifications plus ou moins substantielles. La loi a été modifiée par des lois et le décret par des décrets. Mais chacun de ces textes de base garde la même dénomination, simplement à l’intérieur du texte, chaque article qui ne figurait pas dans le texte originel porte la marque du texte législatif ou réglementaire qui l’a introduit**. On parle donc toujours de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, même si la proportion du texte d’origine est de moins en moins importante.
À quoi sert un décret ? Une loi ne peut pas tout préciser, il est donc courant qu’un décret vienne la compléter, l’expliquer et préciser ses modalités d’application. La loi annonce parfois elle-même la venue d’un décret***.
D’autres lois ou décrets, bien que concernant d’autres domaines, complètent dans une moindre mesure le domaine de la copropriété.
Prenons quelques exemples :
• les décrets du 7 février 1996, 13 septembre 2001 et 3 mai 2002 concernant l’amiante ;
• la loi du 8 juin 1999 et le décret du 3 juillet 2000, concernant la protection contre les termites et autres insectes xylophages ;
• la loi du 29 juillet 1998 et les décrets du 11 juin 1999, concernant le plomb dans les peintures ;
• la loi du 2 juillet 1996 et le décret du 22 décembre 1967, sur le droit à l’information et l’installation des antennes en copropriété ;
• les différents textes sur les ascenseurs ;
• les dispositions du Code de la construction et de l’habitation sur l’eau chaude et le chauffage ;
• la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, sur la profession de syndic de copropriété…
Mais la loi n’est pas suffisante pour régler la vie dans toutes les copropriétés : elle ne peut que fixer un cadre d’obligations. D’autres documents viennent la compléter ou la préciser, comme les recommandations et décisions de justice.
| * La loi est votée par le parlement (pouvoir législatif), le décret est l’œuvre du gouvernement (pouvoir exécutif). ** Par exemple, l’article 14 originel de la loi du 10 juillet 1965 a été enrichi d’un article 14-1 qui porte la mention Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, article 75-1. Ce qui signifie que cet article a été introduit par la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains), par son article 75-1. *** Par exemple, l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « des règles comptables spécifiques » seront fixées par décret. |
Le règlement de copropriété (Rendu obligatoire par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.)
Il est généralement rédigé par le notaire, le promoteur ou un géomètre expert. Ce règlement définit les droits et obligations individuels des copropriétaires. C’est en quelque sorte le contrat de départ entre le copropriétaire, personne individuelle, et le syndicat de copropriétaires constituant la collectivité des copropriétaires. Il s’impose à toutes les personnes qui ont des intérêts dans la copropriété, qu’il s’agisse des copropriétaires eux-mêmes ou des personnes liées par contrat avec le syndicat par le biais de son représentant légal, le syndic.
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Les recommandations de la commission relative à la copropriété (CRC) Instituée après d’importantes modifications de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, cette commission était rattachée au ministère de la Justice. Elle avait pour objectif de faire le point des difficultés d’application de la législation, de fournir des explications et de proposer des modalités pratiques d’application. Elle réunissait des juristes, des représentants des ministères concernés (Logement et Justice), des représentants des professionnels de l’immobilier, notamment de la profession de syndic, et des représentants des copropriétaires. * La dernière recommandation, de juin 2010, porte le n°26. Elle est relative aux articles 29-1-A et 29-1-B de la loi du 10 juillet 65. |
La jurisprudence
Celle-ci recouvre l’ensemble des décisions rendues par les juridictions dans les litiges concernant l’application du droit de la copropriété. Elle constitue une interprétation pratique de la loi, du décret et du règlement de copropriété, en donnant une solution concrète lorsqu’un litige n’a pas trouvé de solution. Elle permet également de régler les conflits d’adéquation du règlement de copropriété avec les deux textes précédents. Il est donc difficile de ne pas prendre en considération les enseignements qui en résultent.
Schéma d’application des textes de loi
| Textes normatifs | Interprétation | Conseils non obligatoires |
| Loi | Jurisprudence |
Recommandations de la Commission |
| ↓ | ||
| Décrets | Jurisprudence | |
| ↓ | ||
| Règlement de copropriété | Jurisprudence |
Pour résumer et simplifier : la loi est supérieure au décret, qui lui-même est supérieur au règlement de copropriété.
Ainsi, les règles énoncées par la loi et les décrets d'application prévalent sur les règles du RCP.
Par contre l'application pratique du RCP en conformité avec les lois et décrets ne signifie nullement l'abolition des dispositions prévues, ni de l'esprit dans lequel le RCP a été initialement rédigé.
LE RCP DU PASSAGE DU DÉSIR ORGANISE CLAIREMENT LA COPROPRIÉTÉ EN UN SYNDICAT PRINCIPAL AVEC SES DIX SYNDICATS SECONDAIRES.
A la date de la rédaction du RCP, ces deux types de syndicats n'existaient pas encore au sens de la loi de 1965.
Les différents modes de gestion
Différents modes de gestion ont été prévus par la loi du 10 juillet 1965 :
• la gestion dite « professionnelle », par un mandataire extérieur qui fait profession de cette activité (syndic professionnel) ;
• la gestion dite « bénévole », par un copropriétaire élu par l’assemblée générale (syndic bénévole). Ce système est souvent utilisé dans les petites copropriétés comportant peu de parties et de services communs ;
• la gestion selon le mode du « syndicat de forme coopérative ». Le syndic est élu par le conseil syndical parmi ses membres et assume la présidence du conseil syndical (président-syndic). Ce système instaure une gestion collégiale tout en assurant sa pérennité car, en cas de démission ou d’empêchement du président-syndic, le conseil syndical peut élire un nouveau syndic sans avoir à réunir une assemblée générale.
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Depuis la rédaction du 14 octobre 1958 du Règlement de Copropriété, sur les règles qui régissent le fonctionnement des copropriétés, la législation a évolué.
La nouvelle législation, présente et à venir, a donc primauté pour tout ce qui touche aux règles de l'administration patrimoniale (gestion et comptabilité) de la copropriété. Par contre elle ne concerne en aucun cas le périmètre des biens, droits et modalités de jouissances de ce qui constitue la copropriété. |