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Syndicat principal

Un syndic hors tout...

LE SYNDICAT PRINCIPAL
Immatriculé sous le n° AA0980383

Alors que la loi de 1965 et son décret d'application de 1967 ont plus d'un demi siècle d'existence d'une part, et que d'autre part de très nombreuses modifications de l'état de division sont intervenues, sans parler des innombrables changements d'affectation, la copropriété n'a toujours pas procédé à la mise à jour de son RCP.

Cette négligence entretenue a conduit et demeure conduire à toutes sortes d'abus tant de la part des syndics, que de la part de copropriétaires souhaitant tirer un profit personnel de cette situation bancale, résultante de l'évolution des lois qui n'ont pas été transcrites au niveau du RCP. Et ce, au détriment du plus grand nombre de copropriétaires, peu, pas ou mal avertis.

AINSI, IL N'EST DE LIRE LE RCP DU PASSAGE DU DÉSIR POUR VOIR CLAIREMENT QUE LA COPROPRIÉTÉ A ÉTÉ ORGANISÉE EN UN SYNDICAT PRINCIPAL AVEC DIX SYNDICATS SECONDAIRES.
A la date de la rédaction du RCP, ces deux types de syndicats n'existaient pas encore au sens de la loi de 1965, d'où l'ambigüité entretenue.

De ce fait, au lieu de faire converger dans le RCP les dispositions de celui-ci avec les règles des lois et décrets actuels, syndic et membres majoritaires du Conseil syndical sèment le trouble sur ce qui doit s'appliquer, quand et comment, selon les situations et les majorités requises.

Sur ce point des majorités, rappelons qu'à la date de la rédaction du RCP, il n'existait qu'une façon de voter : à l'unanimité. On comprend alors toute la sagesse du rédacteur du RCP d'avoir avant la lettre, organisé la copropriété en 11 unités de gestions distinctes les unes des autres.
La sagesse ne rendant pas pour autant devin, il n'a pas non plus été rédigé en 1958 un RCP qui serait conforme à la loi ÉLAN du 23/11/2018, de facto. Seule sa mise à jour permettrait cette conformité.

Le règlement de copropriété pourrait ne pas être conforme du fait de dispositions réputée non écrites, mais d'une parfaite conformité en pratique et ainsi satisfaire aux exigences des lois et décrets, dans l'esprit du RCP.
Hélas ce n'est pas le cas, la pratique étant continuellement hors la loi et même hors règlement de copropriété, comme pour ce qui concerne le stationnement ou les règles d'application des tantièmes, quand ces derniers ne sont pas eux-mêmes erronés.

Ces déviances auraient pu n'être le fait que de syndics peu scrupuleux. Elles sont aussi le fait calculé d'une poignée de copropriétaires, pour certains encore plus roués qu'ignorants de façon réelle ou feinte.


A partir de 2008 et jusqu'en juin 2018, il sera enfin systématiquement tenue les assemblées restreintes annuelles prévues au RCP, donnant ainsi à chaque immeuble, petit ou grand, son droit à débattre entre ses seuls copropriétaires de toutes les questions le concernant exclusivement.
Malheureusement, ces assemblées restreintes annuelles n'ont jamais été des assemblées générales d'immeubles au sens de la loi de 1965, faute de constitution de syndicats secondaires.
Malgré cela, le syndic et une majorité du Conseil syndical ont permis en toute illégalité la vente de parties communes, l'approbation de comptes erronés, le vote de budgets groupés, l'engagement de procédures partisanes, des grilles de répartition de charges hasardeuses, des collectes et distributions de fonds infondées, etc...

Le plus incompréhensible, c'est que dès lors que tous les immeubles tenaient déjà leurs assemblées annuelles, il eut été très simple à l'occasion de l'une d'elles de décider de la constitution en syndicat secondaire.
En sus de rendre légales les décisions de ces assemblées, chaque bâtiment aurait eu ses propres annexes comptables.

Dans ce contexte, dès 1996 le bâtiment G-38 se constituait en syndicat secondaire external.png, suivi en 2011 par le bâtiment B-39 qui en faisait de même.
Dans les deux cas, il faudra à ces bâtiments passer par la case « administrateur judiciaire » pour s'extirper de la gangue absurde en l'espèce du syndicat unique. En conséquence des syndics distincts de celui du syndicat initial, qui devenait syndicat principal. Par la suite, le bâtiment G-38 fera le choix de choisir le même syndic, ce qui ne change pas pour autant son statut de syndicat secondaire.

Dans tous les cas, tout ceci imposait au syndicat initial, comme rappelé par son conseil, de modifier certaines répartitions de charges, comme par exemple les honoraires du syndic du syndicat initial.
Bien que ces répartitions nouvelles restent à faire, ni le syndic, au contraire, ni le Conseil syndical dont c'est pourtant l'un de ses rôles, ne s'en émeuvent, malgré le caractère dolosif de la situation.

Par décision de l'assemblée spéciale du 22/09/2016, il a été décidé de confier à l'ARC la mise à jour du règlement de copropriété.
Il est possible de consulter/télécharger external.png le document préparatoire remis par l'ARC pour lequel il a été proposé des corrections, modifications et améliorations.
Malgré les efforts du conseiller syndical du 39, cette mise à disposition du travail préparatoire fait par l'ARC, celle-ci constatait qu'aucun autre membre du Conseil Syndical ne lui avait communiqué un état de division propre à son immeuble et actualisé.
La personne déléguée pour le syndicat principal n'a pas même pris la peine de contacter l'ARC afin de permettre la finalisation de la mise à jour external.png.

En 2018 le changement de syndic pouvait être une opportunité de faire coïncider les exigences de la loi avec celles du RCP, d'autant que l'ancien syndic reconnaissait enfin et à minima, avant son départ, que seule l'assemblée générale pouvait approuver les comptes.
Bien sur chacun sait que ce n'est pas uniquement ce type de décision que seule une assemblée générale peut prendre : c'est toutes les résolutions qui doivent être votées en assemblée générale annuelle du syndicat.

Manifestement le nouveau syndic HYMBERT n'a ni l'expérience, ni les moyens de gérer une structure en syndicats secondaires et principal. De plus il ne semble pas enclin à tenir les assemblées annuelles d'immeuble du fait qu'il estime, à juste titre, qu'elles ne peuvent être qu'indicatives et non décisionnaires de quoique ce soit.

A cet égard son contrat a été présenté n'incluant qu'une seule tenue d'assemblée générale annuelle, alors qu'indissociablement le RCP impose la tenue de 11 assemblées générales, l'une étant " plénière " et les autres " restreintes".
De ce fait, toute autre assemblée sera en conséquence en sus, ce qui représente par rapport à la situation antérieure une source de plus-value injustifiée dès lors que le syndic est tenu de respecter les dispositions du RCP.
En fait, le cabinet HYMBERT fait son " marché " au sein des dispositions qui l'intéressent, alors qu'il n'appartient pas au syndic de juger de l'utilité des dispositions qu'impose le RCP.
Ce tri arbitraire est d'autant plus fautif que par ailleurs le cabinet HYMBERT s'oppose à la mise à jour du RCP, pourtant votée et payée depuis 2017.

Ainsi, ce syndic est tout prêt pour établir des honoraires d'AG par bâtiments, mais se dit incapable de distinguer dans son contrat, la part des honoraires respectifs pour la gestion des immeubles et celle du passage..

Lors de l'assemblée du 18 juin 2018, sur les 374 résolutions soumises aux votes de l'assemblée, il n'en a été traité que 17, soit 4,5% de résolutions traitées.
Dans la mesure où plus de 80% de ces résolutions n'étaient que la reprise nécessaire des ordres du jour des assemblées d'immeubles, il est clair que faute de syndicats secondaires, la copropriété va s'exposer à des difficultés d'administration de sa gestion ou, et c'est déjà le cas, à des situations d'illégalité croissante.
Tout ceci sans parler de l'inflation des coûts déjà bien présente, pour de multiples causes incidentes.

 

Les deux grandes tentations d'illégalité du syndic et ses soutiens

1- les assemblées restreintes : c'est à dire organiser des assemblées ne réunissant que les copropriétaires d'un immeuble pour décider de façon "applicable" de toute question intéressant l'immeuble alors que celui-ci n'est pas constitué en syndicat secondaire. Le stratagème est alors : 
- soit de se référer au fait que le RCP prévoit de telles réunions en oubliant qu'elles sont sans pouvoirs décisionnaires depuis 1965, faute d'être l'émanation d'un syndicat constitué ;
- soit d'invoquer la convocation d'assemblées spéciales prévues par la loi, mais en oubliant de tenir compte du cadre législatif qui permet la tenue de telles assemblées.
En effet, de part la loi, il n'est possible de réunir en AG spéciale les seuls copropriétaires d'un immeuble que dans quatre types de cas, définis ainsi : 
       • article L27-alinéa1 en cas de constitution de syndicats secondaires
       • article L28-alinéa1 en cas de scissions de copropriété
       • article L35-alinéa2 en cas de vente du droit de surélever
       • article L35-alinéa2 en cas de reconstruction d'un ensemble immobilier complexe

Depuis ces 15 dernières années, sauf les assemblée des bâtiments G-38 et B-39 par lesquelles ces bâtiments s sont constitués en syndicats secondaires, aucune des assemblées d'immeubles n'est rentrée dans le cadre législatif des assemblées spéciales à convocation restreinte des copropriétaires.

Hors les cas prévus aux articles ci-dessus, des assemblées spéciales peuvent avoir lieu en marge d'assemblées générales.
Toutefois une telle faculté doit être expressément prévue par le règlement de copropriété, ce qui n'est pas le cas de notre RCP, les vocables utilisés n'étant pas ceux de la loi.
De plus le principe de transparence de l'engagement collectif impose de convoquer tous les copropriétaires, même ceux qui seraient non votants.

Cela revient en conséquence à convoquer une assemblée générale avec un ordre du jour restreint, pour lequel toutefois tout copropriétaire même non votant, peut faire enregistrer des remarques et suggestions.

2- les votes groupés : c'est à dire organiser des votes "en bloc" alors que ces votes devraient être distincts. 
En effet chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet (Cass. Civ. 3, 14 janvier 2009 - n° de pourvoi: 08-10624)
En conséquence doit être un premier objet de résolution l’approbation des comptes communs à l’ensemble des immeubles formant le syndicat des copropriétaires ainsi que doit être un deuxième objet de résolution l’approbation des comptes afférents à chaque immeuble.

En raison de cette même obligation de n'avoir qu'un seul objet par résolution, au sein de chaque niveau d'approbation, il doit y avoir autant de résolutions que de clés de répartition concernées, sachant qu'à chacune des clés correspond une catégorie de copropriétaires dûment identifiés par leurs tantièmes mis en commun.
Il en est de même pour le vote des budgets, ce qui aura aussi pour effet de faciliter le contrôle des comptes.

Donc de part la loi, il n'est pas possible d'effectuer des votes groupés :
      - soit du fait de la nature de la résolution (élection des membres du CS, tout ou rien d'un devis pourtant établis par poste de dépenses, etc...),
      - soit du fait que la résolution ne concerne pas toutes les catégories de copropriétaires sollicitées et/ou la même catégorie de tantièmes (comptes et budgets d'immeubles et charges générales du passage, étages et RDC, etc...)

Par contre, il faut rappeler qu'en cas de syndicat unique à immeubles multiples, la loi reconnait les votes restreints pour toutes les résolutions à l'article 24 (voir paragraphe III).
A contrario, pour toutes les résolutions aux articles 25 et 26, les votes sollicitent obligatoirement l'ensemble des copropriétaires d'un syndicat unique.
A cet égard la quasi totalité des ventes des parties communes (article 26) c'est faite dans l'illégalité totale.
De plus, à partir du moment où c'est le syndicat qui vend, c'est lui qui doit récupérer les fonds, de la même façon que lorsqu'il y a une procédure pour le seul bénéfice d'un immeuble, c'est aussi toute la copropriété qui supporte les coûts.


PRÉTENDRE QUE L'ORGANISATION DE LA COPROPRIÉTÉ EN SYNDICATS SECONDAIRES ET PRINCIPAL COUTE PLUS CHER QU'UNE ORGANISATION EN SYNDICAT UNIQUE C'EST SIMPLEMENT FAUX.
POUR ESPÉRER QU'IL EN SOIT AINSI IL FAUDRAIT NI TENIR COMPTE DES COÛTS INDIRECTS, NI TENIR COMPTE DE L'APPLICATION LÉGALE DE NOTRE RCP.
Les syndics voyous tirent dans ce cas de grands avantages de cette situation.

Les observateurs avisés disent que c'est déjà bien la situation de notre copropriété à ces deux titres.


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