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Conseil syndical

Le Conseil syndical

De part la loi du 10 juillet 1965, il n'y a de Conseil syndical et d'Assemblée Générale que de syndicat constitué,

Dans un ensemble immobilier de plusieurs bâtiments, constitué en un seul syndicat, il ne peut donc y avoir qu'un Conseil syndical et une Assemblée Générale.
Pour des compositions de deux ou trois bâtiments, souvent configurés d'une même façon, ce mode organisationnelle reste gérable dès lors que le nombre de clés de répartition est sensiblement le même que le nombre de bâtiment qui compose la copropriété.

La situation n'est bien sûr plus du tout la même lorsque le nombre de bâtiments est plus important et de plus avec des formats et compositions propres très différents d'un bâtiment à l'autre.
C'est le cas pour l'ensemble immobilier « Faubourg Saint-Denis - Passage du Désir - Boulevard de Strasbourg » à Paris 10
ième.
C'est conscients de la difficulté à administrer un tel ensemble de façon monolithique, que dès l'origine en 1958, les rédacteurs du règlement de copropriété (RCP) ont fragmenté l'organisation et la gestion de cet ensemble immobilier, en « onze organes de délibération et de décision » (page 133), dix pour les dix immeubles et un pour les parties communes de ces dix immeubles.

Chacun des dix organes d'immeuble dispose ainsi d'un conseiller syndical et de la faculté de se réunir en assemblée générale restreinte pour décider de toute question ayant trait à l'immeuble.
Ce mode d'organisation simple et efficace, avec le décret d'application du 23 mars 1967 de la loi du 10 juillet 1965, aurait du être transcrit au travers de la nouvelle loi par une mise à jour du RCP où il aurait été reconnu et constitué les syndicats secondaires de chaque immeuble, déjà préexistants mais sans en avoir le titre.

Par négligence il n'a pas été effectué cette mise à jour du RCP et la copropriété a continué à fonctionner comme si elle était légitimement organisés en syndicats secondaires avec un syndicat principal, faisant ainsi prévaloir une situation de fait désaccordée à celle du droit.

De la négligence au calcul, le pas a été franchi avec l'instauration dans les années 1970 d'un règlement de stationnement alors que le RCP ne le permettait pas. Des critères d'argent ont encore plus compliqué la situation, d'autant que sa comptabilité est rapidement devenue opaque, sans que cela n'interpelle vigoureusement les membres du Conseil syndical et ce jusqu'à ce jour.

De 2008 à 2018, il est aisé de voir que, hors cadre légal de la loi mais dans l'esprit organisationnel du RCP, la gestion et l'administration du syndicat s'est faite selon des dispositions de syndicat principal et syndicats secondaires, où les « assemblées restreintes » ont voté en toute indépendance pour toute question concernant leur immeuble, de façon exécutoire et à tous les types de majorités.
A telle enseigne que la quasi totalité des modificatifs de l'état de division pour cessions de parties communes, s'est faite sur décision d'assemblées restreintes, pourtant sans personnalité morale, juridique et financière.

A ce stade il était donc simple de régulariser en droit cette situation installée de fait, et ce par une généralisation des syndicats secondaires, reconnue notamment lors de la mise à jour du RCP qui a été votée et payée.
A minima pour cette mise à jour du RCP avec au moins l'inscription des deux syndicats secondaires déjà constitués, les conseillers syndicaux se devaient de faire remonter pour chacun de leur bâtiment les informations nécessaires. Sauf au 39, aucun des conseillers syndicaux n'a fait ce travail jusqu'à ce jour, à dessin factuel de maintenir la confusion.

A la faveur du changement de syndic en 2018, il pouvait toutefois être espéré pour tous les immeubles que le droit de voter en toute indépendance pour toute question les concernant, de façon exécutoire et à tous les types de majorités, ne se limite pas aux seuls bâtiments B-39 et G-38, constitués en syndicats secondaires depuis 2011 et 1996.

Le Conseil syndical a préconisé le cabinet HYMBERT IMMOBILIER alors que celui-ci n'a aucun bureau parisien et bien que dès le début, il se soit montré opposé à toute gestion par immeuble au point même qu’avec le consentement tacite du Conseil syndical du syndicat principal, il conteste aujourd'hui l’existence légale des syndicats secondaires.  
Pourtant même l'avocat de la copropriété rappelait « que le syndic de copropriété n'est pas juge de la validité des clauses du règlement de copropriété et qu'il n'a d'autre choix que de les appliquer aussi illicites ou fantaisistes qu'elles puissent paraitre ». 

Bien que totalement inepte, la position du syndic satisfait le Conseil syndical qui voit là un moyen pour obtenir des membres à bonne main, malgré une prétention illégitime de représentativité par immeuble.
En effet, le fait même que les membres du Conseil syndical soit élus au sein du syndicat principal annihile toute représentativité fragmentaire, ce que prévoit pourtant explicitement le RCP.
Pour l'heure, ce n'est que la représentativité des syndicats secondaires, et plus particulièrement celle du 39 qui est visée.
A terme, faute d'une situation de droit reconnue, seulement deux ou trois bâtiments pourraient capter 100% des postes du Conseil syndical principal, contre les propres vœux des autres immeubles, ainsi que contre la lettre et l'esprit du RCP.
En effet, dans la loi de 1965, sans syndicat secondaire, la seule règle d'élection des membres du Conseil syndical est la majorité à l'article 25, sans distinction d'origine des candidatures par rapport aux immeubles.
A l'évidence, il est donc indispensable d'adapter la situation statutaire de la copropriété à la loi, sans que celle-ci dicte pour autant des statuts d'une autre essence à la copropriété. Ce n'est pas le rôle de la loi.

Le Conseil syndical n'est donc pas seulement plus que bienveillant en matière juridique et organisationnelle vis à vis du syndic, mais il est de surcroît fautif, notamment de ne pas exiger :
- le respect des dispositions du RCP de 1958, en défendant leurs transposition dans la loi ainsi que cela aurait du être fait depuis le décret du 23 mars 1967 pour application de la loi de1965
- l'exécution des votes de l'assemblée générale de 2016 pour la publication de la mise à jour du RCP incluant l'ensemble des modificatifs et des syndicats secondaires constitués
- le respect des votes démocratiques, y compris ceux des syndicats secondaires dont les bâtiments disposent du droit de vote à toutes les majorités, pour toute question les concernant
- la convocation de tous les membres du Conseil syndical pour la rédaction de l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal
- le respect des clés de répartition pour les votes qui engagent parties ou totalité des copropriétaires, quelque soit le niveau des tantièmes impliqués
- le respect et la mise en œuvre des décisions votées en assemblée générale,
- l'établissement de l'état individuel de répartition des comptes des exercices écoulés.

La responsabilité délictuelle du syndic est patente à ce jour, mais manifestement il n'agit pas totalement seul et ses agissements ne sont pas de ce fait, dénoncés par le Conseil syndical.
La complicité par le silence ou la désinformation, comme cela l'a été pour le stationnement, doit prendre fin.
La copropriété n'a que trop supporté les conséquences notamment financières de ces gouvernances malsaines.


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