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Ascenseur et usucapions

En matière de copropriété les décisions ne peuvent être le fait de quelques uns.
Selon la nature des décisions à prendre, elles doivent être prises aux majorités prévues par la loi.
Ces dernières années il est apparu différentes modifications d'application des majorités requises, mais demeure à ce jour 4 types de majorité : celle à l'article 24, celle à l'article 25 (modulo différentes variations), celle à l'article 26 et celle de l'unanimité.

Dans certains cas, afin de satisfaire aux copropriétaires qui le soutiennent abusivement en fermant les yeux sur sa gestion fautive, le syndic peut être tenté pour certaines décisions de les solliciter à une majorité non qualifiée.

Il en a été ainsi en 2019 avec la complicité des membres du bureau de l'assemblée générale qui a permis la rédaction suivante au PV pour la résolution n° 17 qui devait requérir un vote à l'article 26  :
« Sans contestation dans un délai de deux mois, à compter de la réception du procès-verbal de l' assemblée générale, selon les dispositions de l'article 42, cette décision sera adoptée.»

Ce type de rédaction manœuvrière est bien spécieuse, tout en traduisant qu'il est compté aussi bien le syndic que le Conseil syndical que l'infraction ne sera pas relevée compte tenu de l'éventuelle ignorance des copropriétaires et des difficultés qu'il y a à attaquer de telles pratiques inqualifiables.

Il pourrait être donné à croire qu'il s'est agi d'un moment d'égarement ...  Hélas ce n'est pas le cas, car depuis des années au gré de la bonne tête des copropriétaires, de multiple décisions aux articles 25, 26 et à l'unanimité ont été prises sans respecter ces nécessaires majorités.

Plus grave, ces défauts de majorité qualifiée ont donné lieu parfois à des procédures dont la charge a du être supportée par l'ensemble des copropriétaires, ou demeure l'être.

Parmi d'autres, deux cas méritent un examen particulier : l'ascenseur au 40 et les lots en usucapions.

Ascenseur au bâtiment F-40 : un quadruple abus

De façon constante à ce jour, la mise en place d'un ascenseur nécessite au préalable :
           - l'élaboration d'un dossier technique ;
           - l'élaboration par un expert géomètre de deux grilles de répartition des charges : une pour les frais d'installation et l'autre pour les frais de fonctionnement ;
           - le vote favorable à l'article 26 de l'assemblée générale du syndicat ;
           - le vote des modalités de financement.

Premier abus : LES VOTES

A aucun moment il n'a été soumis aux votes de l'assemblée générale du syndicat un projet d'installation d'un ascenseur pour l'un des bâtiments qui composent le syndicat.
En conséquence il n'a été donné aucun moyen de connaître préalablement pour ce projet les dispositions techniques et financières, ainsi que les modes de répartition prévues.
Ainsi ce projet sera réalisé à l'insu de la majorité des copropriétaires.

Deuxième abus : LES RÉPARTITIONS

Au défaut de votes, s'ajoute le défaut de l'élaboration par un expert géomètre des grilles de répartition des charges, tant pour l'installation que pour le fonctionnement.
Les grilles actuellement en vigueur sont de la plus haute fantaisie, à commencer par le fait qu'elles sont strictement identiques pour l'ensemble des lots envisagés.
En sus du fait qu'elles ne prennent pas en compte tous les lots concernés, selon la grille de répartition au moins un lot est définitivement ignoré, ce qui l'exempte d'une partie des charges.

Troisième abus : LES FINANCEMENTS

Aux deux premiers abus s'ajoute celui lié aux financements passés et présents par le syndicat et une partie de celui-ci.
En effet, compte tenu du contexte, pour le financement de l'installation il a été fait appel pour partie à des fonds du stationnement afin de compenser le manque de financement de la part des copropriétaires du 40 opposés à ce forcing d'installation, effectué hors tout prêt bancaire.
Ce détournement de fonds s'est doublé d'une mise à la charge de tous les copropriétaires de frais de procédure, engagée à la suite de cette installation d'ascenseur à la hussarde.

A ce jour le préjudice financier demeure pour les copropriétaires du 40 dès lors que leurs grilles de répartition ne sont pas règlementaires.

Quatrième abus : LA MISE À JOUR DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

L'une des autres conséquences de ces dérives orchestrées par le syndic et la majorité du Conseil syndical est que tout est fait pour bloquer la mise à jour du règlement de copropriété votée et payée depuis 2016.
En effet comme l'a souligné l'ARC, les grilles des répartitions de charges de l'ascenseur du bâtiment F-40 se doivent d'être inserrées au règlement de copropriété.

Les lots en usucapion au sein de la copropriété

Lorsqu’une personne a l’usage d’une chose depuis suffisamment longtemps (30 ans et plus), la loi considère qu'elle peut en devenir le propriétaire : c’est ce qu’on appelle l’usucapion ou la prescription acquisitive.
Certaines conditions doivent toutefois être remplies car il faut s’être comporté comme son propriétaire de manière continue, paisible, publique, et non équivoque.

Ainsi plusieurs espaces de parties communes au sein de la copropriété ont été appropriés par des particuliers qui y ont bâti des installations plus ou moins importantes.

A ce jour, pour ce type d'usucapion, seuls 3 cas semblent demeurés :
- la courette du 38 jouxtant les lots 156 et 157
- la courette du 38 jouxtant le lot 160
- la courette du 36 jouxtant le lot 192 

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En cave du 40, à la faveur d'une demande de changement de destination, il a été revendiqué une usucapion au bénéfice des lots 105 et 106.
En l'espèce l'usucapion ne semble pas certaine, mais surtout elle demeure ne pas avoir été régularisée par l'établissement d'un état descriptif de division établi par un expert géomètre.
Ce faisant il n'est pas possible de considérer que la réunion des lots 105+106+114 puissent constituer un logement de type « souplex », et donc les caves ne peuvent que demeurer des caves.

usucapion1-40.jpg


Notons aussi que le 40 détient une cour couverte en quasi totalité et deux courettes dont l'une est à l'usage exclusif du lot 113 et l'autre à l'usage exclusif de la loge et couverte dans le prolongement de la toiture de la dite loge.
De cette configuration, il en résulte que le mur de séparation de la courette du lot 113 et les couvertures de la cour et de la courette de la loge, sont des parties communes du bâtiment F-40.
Toutefois depuis moins de 30 ans, la déléguée syndicale de l'immeuble, Madame BUDISCHOWSKY a pris l'initiative de faire abattre le mur qui permettait de caractériser ce droit d'usage exclusif pour le lot 113.
Sauf à démontrer que cet abattage a été une décision dûment approuvée par le lot 113 et votée à la majorité requise, la responsabilité personnelle de cette déléguée est engagée et aucune usucapion ne peut être reconnue car elle ne satisfait pas à la condition d'être paisible du fait de cet abattage.

lot-113.png

A ces cas ci-dessus, il y a lieu d'ajouter les cas où ce sont des lots identifiés qui ont été appropriés par des collectivités de copropriétaires. Il en est ainsi des lots n°9, 94 et 278.
Malgré le vote en assemblée générale déjà intervenu pour régulariser par acte notarié ces types d'usucapion, rien n'a été fait à ce jour.
A cette régularisation devait s'ajouter celle du lot n° 195 qui n'est pas en usucapion mais dont les tantièmes d'immeuble n'ont plus de raison d'être puisque ce lot est devenu partie commune de l'immeuble. Seuls ses tantièmes généraux doivent demeurer.

Comme déjà indiqué, dès qu'il s'agit de mise à jour du RCP, l'impéritie règne, tant de la part du syndic que d'une majorité des membres du Conseil syndical.

A ce titre, tous engagent leur responsabilité, professionnelle pour l'un et personnelle pour les autres !

 


Catégorie : - La Copropriété