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Attention aux effets secondaires

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L'énigme d'Einstein


"Le parler PORTE"

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ATTENTION : en l'absence de votes préalables en AG plénière, depuis 2010 les tantièmes généraux modifiés ne correspondent pas aux actes notariés. Le lot 304 est une curiosité... <-- clic pour voir

Révision du RC 
Périmètre foncier, Emprises au sol et Parties communes


ÉTAT DE DIVISION et FEUILLE DE PRÉSENCE

Selon l'article 14 du décret du 17 mars 1967, la feuille de présence indique le nom et le domicile de chaque copropriétaire (ou son mandataire) ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.

L'indication des numéros de lots n'est pas obligatoire, mais conseillée pour les copropriétés importantes. Au premières années du mandat du cabinet ORALIA Meillant & Bourdeleau, les feuilles de présence indiquaient les numéros de lots, facilitant ainsi le travail des scrutateurs. Cette indication a disparu alors qu'elle est disponible. Trop transparente sans doute !  Incompréhensible et inquiétante régression !

La feuille de présence constitue une annexe du procès verbal avec lequel elle est conservée. Selon l’article 33 du décret de 1967, le syndic détient les procès-verbaux des AG et les pièces annexes. Il délivre copies ou extraits des procès-verbaux des AG, ainsi que les copies des annexes.
Le syndic est donc tenu de délivrer copie de la feuille de présence aux copropriétaires qui le souhaitent.

La feuille de présence se doit de refléter l'état de division de la copropriété et réciproquement, l’état de division de la copropriété se doit d'être reflété par la feuille de présence.
Pour la validité des AG et des votes, la concordance réciproque entre état de division et feuille de présence doit être acquise.

COMPOSITION DES LOTS


Note : le tableau de l'état de division ci-dessous téléchargeable, ne reprend pas la description complète de chaque lot ainsi qu'elle figure au règlement de copropriété.

pdf-DOC.png
Afficher l'état descriptif de division - E.D.D.

L'objectif est juste de rappeler la désignation et les nombres de tantièmes actualisés qui sont affectés à chacun des lots de l'état de division à la date de mise à jour.

Depuis l'administration ORALIA Meillant et Bourdeleau, la copropriété n'a plus été informée préalablement de toute modification, sur l'état de division de la copropriété. Une régularisation de principe a été votée le 09/07/2012, mais sans descriptif, plans et modes d'action pour mettre fin aux dysfonctionnements. De la même façon, en 2014, il sera voté globalement des "régularisations" épiques où passé, présent et futur sont mélangés, avec, cerise sur le gâteau, une validation en assemblée restreinte, alors que le syndicat principal indique à juste titre que celle-ci est sans personnalité morale. Soutenu par son syndic émérite, le syndicat principal ne va toutefois pas jusqu'à une mise en conformité de son règlement et de ses pratiques avec la loi de 1965, laissant à entendre que la loi de 1938 aurait encore quelques vertus. 

Bien qu'initiées pour certaines depuis 2007, les modifications au RC ne sont toujours pas régularisées avec la traçabilité requise en la matière.

Un cas d'école : le lot 304
Lors de la création du lot 304, l'autorisation initiale a été donnée de façon... "non transmissible" ?
Six ans plus tard, il a été indiqué au notaire que ce même lot relevait des parties communes générales, à l'instar des lots 94 et 278. Mais malgré cela, il lui a été affecté des tantièmes d'immeuble, sans toutefois aller jusqu'à la fusion avec le lot 303, son voisin de courette couverte continûment.
Mauvaise foi, imbroglio et bêtise de haute volée !
Il est vrai que nous connaissions le cas du lot 300 et de celui de la vente HECKEL, rejetée mais toujours comptabilisée.... C'est beau les règles pour les autres !

 

En cas de fusion de lots au sein d'un même bâtiment, il est effectué le cumul des tantièmes des lots fusionnés tant au niveau du bâtiment que du Passage. Le périmètre foncier du bâtiment (emprise au sol) n'est pas affecté par ce type de fusion.

En cas de fusion de lots sur deux bâtiments mitoyens, il est conservé dans le périmètre foncier de chaque bâtiment les tantièmes bâtiments et il est cumulé les tantièmes Passage dans le bâtiment par lequel l'accès se fait pour les lots ainsi fusionnés. En procédant ainsi, les périmètres fonciers de chacun des bâtiments (emprises au sol) ne sont pas non plus affectés par ce type de fusion.
Autant la fusion des tantièmes de lots réunis au sein d'un même bâtiment fait sens, autant il est sage d'éviter ce type de fusion si elle implique des bâtiment distincts.

Exemple :
- si l'accès est par F, la fusion des lots A26 + F128 pourra donner simultanément un lot XXX ainsi :
        • au bâtiment F : lot XXX -->  tantièmes Bâtiment F = 16  &  tantième Passage = 38
        + au bâtiment A : lot sans -->  tantièmes Bâtiment A = 9  &  tantième Passage = 0

- si l'accès est par A, la fusion des lots A26 + F128 pourra donner simultanément un lot XXX ainsi :
        • au bâtiment A : lot XXX -->  tantièmes Bâtiment A = 9  &  tantième Passage = 38
        + au bâtiment F : lot sans -->  tantièmes Bâtiment F = 16  &  tantième Passage = 0

Dans les deux cas, les tantièmes sont bien identiques, seuls les tantièmes passage sont  affectés au bâtiment par où l'accès se fait.
Ce n'est donc qu'au niveau des tantièmes du passage que la fusion des tantièmes peuvent s'effectuer.

Notons qu'une fusion de lots appartenant à deux bâtiments distincts ne supprime en aucun cas les tantièmes respectifs de chacun des lots, dont la gestion au niveau des bâtiments demeure se faire sur la base des tantièmes avant fusion.

Origine et état descriptif de division - Règlement de copropriété
 
L'immeuble sis à PARIS 10ème, 84 rue du Faubourg Saint Denis, 32 à 39 Passage du Désir et 61 à 65 Boulevard de Strasbourg, a fait l'objet d'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi aux termes d'un acte sous seing privé en date à PARIS, du 14 octobre 1958.
 Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec ses modifications :
(Cliquez sur la date en gras pour ouvrir le document)

14/10/1958 Règlement  de copropriété, déposé au rang des minutes de Maître BLANCHET, notaire à PARIS, aux termes d’un acte en date du 14 octobre 1958  dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de LA SEINE 2ème, le 14 novembre 1958 volume 2919 numéro 6.
(Dix bâtiments avec chacun 1.000 tantièmes et un total général de 10.000ièmes)
Modifications enregistrées
08/01/1959 aux termes d'un acte reçu par Maître BLANCHET, notaire à PARIS le 8 janvier 1959, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de LA SEINE 2ème le 15 janvier 1959, volume 2972, numéro 4.
30/03/1962 aux termes d'un acte reçu par Maître GRAFFIN, notaire à GOMMERVILLE le 30 mars 1962, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de LA SEINE 2ème le 14 mai 1962, volume 4286, numéro 11.
11/10/1962 aux termes d'un acte reçu par Maître BLANCHET, notaire à PARIS le 11 octobre 1962, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de LA SEINE 2ème le 21 novembre 1962, volume 4538, numéro 25.

05/03/1991

aux termes d'un acte reçu par Maître CHARGELEGUE, notaire à SAINT CLOUD le 5 mars 1991, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème les 3 mai, 30 juillet et 23 décembre 1991, volume 1991P, numéro 2413.
Une attestation rectificative a été établie par ledit notaire le 2 juillet 1991 et publiée audit service de la publicité foncière le 23 décembre 1991 volume 1991P numéro 4019.
09/06/1997 aux termes d'un acte reçu par Maître PLOCQUE, notaire à PARIS le 9 juin 1997, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème le 9 juillet 1997, volume 1997P, numéro 4433.
27/04/1998 aux termes d'un acte reçu par Maître ROCHELOIS, notaire à PARIS le 27 avril 1998, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème le 17 juin 1998, volume 1998P, numéro 3817.
23/07/1998 aux termes d'un acte reçu par Maître ROCHELOIS, notaire à PARIS le 23 juillet 1998, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème le 23 septembre 1998, volume 1998P, numéro 5960.

03/11/1998
1ère modification des tantièmes depuis 1958

aux termes d'un acte reçu par Maître ROCHELOIS, notaire à PARIS le 3 novembre 1998, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème les 21 avril et 18 juin 1999, volume 1999P, numéro 2716 (création du lot 295 avec changement des tantièmes en 10.003ièmes).
Une attestation rectificative a été établie par ledit notaire le 15 juin 1999 et publiée audit service de la publicité foncière le 18 juin 1999 volume 1999P numéro 4131.
23/12/2009 aux termes d'un acte reçu par Maître BRAUN LEYENBERGER, notaire à SAVERNE le 23 décembre 2009, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème le 8 février 2010, volume 2010P, numéro 685 (rejet définitif).
18/12/2009 aux termes d'un acte reçu par Maître DEBAINS, notaire à PANTIN le 18 décembre 2009, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème le 16 février 2010, volume 2010P, numéro 846 (création du lot 296 avec changement des tantièmes en 10.035ièmes).
29/11/2010 aux termes d'un acte reçu par Maître PORGE, notaire à MONTROUGE le 29 novembre 2010, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème le 27 décembre 2010, volume 2010P, numéro 6351 (création des lots 297 et 298 avec changement des tantièmes en 10.042ièmes et réunion des lots 136, 137 et 297 en lot 299).
31/01/2012 aux termes d'un acte reçu par Maître LEGROS, notaire à LOUVIERS le 31 janvier 2012, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème le 20 février 2012, volume 2012P, numéro 1477 (création du lot numéro 300 avec changement des tantièmes en 10.052ièmes).
31/01/2012 aux termes d'un acte reçu par Maître LEGROS, notaire à LOUVIERS le 31 janvier 2012, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 3ème 2ème le 20 février 2012, volume 2012P, numéro 1479 (réunion des lots 21 et 300 pour former le lot numéro 301, sans changement des tantièmes).

31/10/2012

aux termes d'un acte reçu par Maître PORGE, Notaire à MONTROUGE (92), le 31 octobre 2012, dont une copie authentique a été publiée au troisième bureau des Hypothèques de PARIS, le 28 novembre 2012, volume 2012P  numéro 6596 (création du lot 302 avec changement des tantièmes en 10.057ièmes)
26/06/2015 aux termes d'un acte reçu par Maître MONGIS, Notaire à FONTAINE-LE-COMTE (86), le 26 juin 2015, dont une copie authentique a été publiée au troisième bureau des Hypothèques de PARIS, le 27 juillet 2015, volume 2015P numéro 3307 (création des lots 303, 304 et réunion de ceux-ci pour former le lot numéro 305 avec changement des tantièmes en 10.083ièmes).
11/01/2017 aux termes d'un acte reçu par Maître .........., Notaire à .................., le ..................., dont une copie authentique a été publiée au troisième bureau des Hypothèques de PARIS, le ..............., volume ........... numéro ........... (création du lot ....., et réunion de celui-ci avec le lot ....... pour former le lot numéro .......... avec changement des tantièmes en 10.084ièmes).
Bât. H aux termes d'un acte reçu par Maître .........., Notaire à .................., le ..................., dont une copie authentique a été publiée au troisième bureau des Hypothèques de PARIS, le ..............., volume ........... numéro ........... (création du lot ....., et réunion de celui-ci avec le lot ....... pour former le lot numéro .......... avec changement des tantièmes en 10.088ièmes).
Bât. H aux termes d'un acte reçu par Maître .........., Notaire à .................., le ..................., dont une copie authentique a été publiée au troisième bureau des Hypothèques de PARIS, le ..............., volume ........... numéro ........... (création du lot ....., et réunion de celui-ci avec le lot ....... pour former le lot numéro .......... avec changement des tantièmes en 10.094ièmes).
Bât. H aux termes d'un acte reçu par Maître .........., Notaire à .................., le ..................., dont une copie authentique a été publiée au troisième bureau des Hypothèques de PARIS, le ..............., volume ........... numéro ........... (création du lot ....., et réunion de celui-ci avec le lot ....... pour former le lot numéro .......... avec changement des tantièmes en 10.099ièmes).

A l'issue des modifications du 11/01/2017, il est possible de dresser le tableau suivant :

*  *  *  *  *  *  *

Observation : sauf pour les parties communes du Passage, les restructurations des lots (ventes, scissions, regroupements, etc…), relèvent des décisions d’assemblée générale de chacun des bâtiments concernés par ces restructurations.

L’assemblée générale plénière (totalité du SDC*) ne pourra s’y opposer qu’à raison établie d’atteinte aux intérêts de la collectivité des copropriétaires (non conformité de la modification du RC : destination, servitudes du lot, calcul des tantièmes, etc… et/ou contrat de vente sans réelle contrepartie).

* SDC = Syndicat des Copropriétaires.

Ci-après une représentation 3D des éléments relevant du foncier général de la copropriété et permettant de distinguer les emprises au sol de chaque bâtiments pour leurs parties communes, de celle du Passage du Désir, qui est une voie d'accès à la voie publique pour les bâtiments B C D E F G H I,  à laquelle le bâtiment A est associé en raison du prolongement du revêtement du Passage sous la voûte du propre passage du bâtiment A (voir pages 3 et 28  (<-- clic dessus) , page 31 (<-- clic dessus) , page 105 (<-- clic dessus) et page 121 (<-- clic dessus) du RCP).


schema3D.png


De la composition des lots et situation des bâtiments, il découle différentes obligations pour établir les budgets et comptes, et pour la répartition des charges.

Chaque bâtiment ayant établit ses budgets (début du processus), il y a lieu d'y ajouter la part issue du budget du passage. La somme de ces deux budgets par bâtiment donne le budget total du bâtiment.
Il est alors simple de répartir par copropriétaire de chaque bâtiment la part de budget qui lui revient.
L'approbation des comptes se faisant en suivant le processus des budgets, chaque propriétaire peut se prononcer en connaissance de cause, tant au niveau de son bâtiment qu'au niveau du passage.

Faute de  ramener les comptes à l'échelle du bâtiment, il est très difficile de permettre de confronter les budgets aux comptes à approuver. En effet, il n'y alors plus une totale cohérence entre le processus de l'élaboration des budgets et le processus des approbations de comptes pour les engagements réels des produits et charges.


Conclusion : pour avoir des comptes compréhensibles par tous, il doit être établi douze états de comptes et budgets :
- 10 états des comptes et budgets des 10 bâtiments du passage,
-   1 état des comptes et budgets du passage lui-même,

-   1 état récapitulatif des 11 comptes ci-dessus.
Ce récapitulatif est notamment formé des 5 annexes obligatoires (<-- clic dessus)

Il satisfait alors aux obligations internes et externes de la copropriété et affirme l'unicité du SDC, nonobstant l'organisation interne en syndicats secondaires par bâtiments et passage.

L'état récapitulatif n'a pas à faire l'objet d'un vote de l'AG plénière car il ne fait que reprendre les budgets et les comptes déjà votés par les 11 AG.

Il peut être par contre l'objet de remarques en cas de mauvais report d'écritures, d'imputations ou d'erreurs de cumuls.

Faute de cette méthodologie :
- les décisions des assemblées restreintes n'ont aucune valeur licite au regard des dispositions de la loi de 1965,
- le principe de l'indépendance statutaire des assemblées n'est pas respecté,
- les comptes de la copropriété ne peuvent être compris et donc contrôlés de façon valable, et encore moins maîtrisés,
- la création de syndicats secondaires, à raison d'un par immeuble doit s'imposer définitivement.

Enfin pour une correcte représentativité en assemblée générale, les lots 94 et 278, ainsi que les lots 9 et 195 affectés au service des bâtiments A et H, seront distinctement décompté dans les tantièmes de la feuille de présence, avec la mention exacte de la qualité de leurs détenteurs.






 


Catégorie : - La Copropriété

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