L'eau dans le Passage : une anarchie entretenue

Les dépenses d'eau dans le passage représentent l'un des 3 grands postes de charges du syndicat, hors travaux (voir lien).

Malgré l'importance de ce poste, il demeure impossible d'obtenir du syndic le juste décompte de ces charges tant en appel de fonds prévisionnels qu'en répartition finale à la clôture de l'exercice.

Les causes de cette situation sont dues aux faits que les appels de fonds pour ces charges d'eau ne font l'objet d'aucun vote par type de contrat en assemblée générale et qu'ensuite il n'est fait aucune répartition justifiée pour chacun des copropriétaires, selon que ces derniers soient avec des compteurs individualisés ou non.

Cette impéritie du syndic est soutenue par une majorité des membres du Conseil syndical.
Il en est même certains d'entre eux qui ont mis en place une répartition à la part, totalement illicite !

Dépassé par les informations et pratiques contradictoires du Conseil syndical, le syndic a sollicité en 2019 la remise d'un mode de calcul pour effectuer les appels de fonds, sachant que dans tous les cas la répartition finale ne peut être faite qu'à partir des relevés des consommations réelles.

En 2019, tout le travail du Conseil syndical semble se résumer à une simple résolution, totalement inutile pour connaitre ce que le Conseil syndical demande ou a demandé de faire au syndic en matière d'affectation des charges d'eau.
Cette résolution surprenante par sa vacuité, portait le n° 4 et était ainsi libellée dans la convocation à l'assemblée générale du 2 juillet 2019 :

Malgré la « modestie » de la proposition, non seulement elle n'est accompagnée d'aucun document mais en plus le représentant légal du 39 au CS n'a fait l'objet d'aucune convocation le 17 avril 2019, or l'idée avancée par le syndic d'une «clé montée» a été abandonnée bien avant cette réunion dans la mesure où elle ne pouvait concerner que les appels de charges d'eau.
Monsieur DELOS a donc en fait préconisé soit l'application des grilles de tantièmes généraux et immeuble selon la nature des contrats, soit la reprise des sommes réparties à chacun de l'année précédente pour être la base des appels de fonds de l'exercice suivant.

Au delà de ces péripéties pitoyables, la question demeure donc pour les copropriétaires de savoir ce que le syndic doit appliquer pour les charges d'eau.
Bien que l'interrogation soit singulière puisqu'elle concerne un professionnel de l'immobilier et qu'il lui a été donné tous les éléments nécessaires, ce dit syndic se refuse à effectuer les appels de fonds selon une règle précisée et générale et plus encore de faire les répartitions finales comme il se doit en fin d'exercice, avec les régularisations qui s'imposent pour les écarts entre les appels de fonds et la consommation réelle à facturable.

Pourtant le syndic est en possession de l'ensemble des contrats d'eau du syndicat, dont il a été fait de surcroit la représentation graphique ci-après des réseaux pour les 5 contrats, à savoir :
- 1 contrat pour alimenter les bâtiments A, B, C, F et G (appels en tantièmes généraux)
- 1 contrat pour alimenter les bâtiments E et D (appels en tantièmes généraux)
- 1 contrat pour alimenter les bâtiments I et H (appels en tantièmes généraux)
- 1 contrat pour alimenter le bâtiments J (appels en tantièmes d'immeuble)
- 1 contrat pour l'eau de Seine, mais sans utilité faute de point de puisage (appels et répartitions en clé 02)

Dans le contrat qui alimente les bâtiments A, B, C, F et G, seuls les bâtiments A et F n'ont pas généralisé la pose de compteurs individuels.
De plus, comme il n'a pas même été posé de compteur pour la loge du bâtiment A, les consommations de cette loge sont à la charge de tous les copropriétaires demeurés à être facturés aux tantièmes et non aux index de compteurs.

Comme pour le contrat d'eau de Seine, les consommations d'eau à la fontaine sont à répartir en clé 02. Par contre l'utilité du contrat d'eau de Seine se pose dès lors qu'il n'a été établi aucun point de puisage à la faveur de la réfection de la voirie.
La fontaine aurait pu faire l'objet d'un tel branchement avec la mention « Eau non potable». A l'économie réalisée sur cette consommation, ce serait alors ajouté une simplification comptable sur ce point.

Pour toutes les autres consommations, elles sont à répartir soit selon les index des compteurs individuels, soit selon les tantièmes des lots.

Pour chaque contrat, les frais d'installations et d'entretien de celles-ci, y compris la location des compteurs généraux et divisionnaires demeurent être des charges en tantièmes de lots concernés, généraux ou immeuble selon le type de contrat.

Faute d'un travail sérieux pour établir la répartition des consommations d'eau de chaque copropriétaire, l'état des comptes de chacun ne peut qu'être erroné, d'autant que de plus en plus d'immeubles sont équipés de compteurs individuels.

Ce travail sérieux de répartition est pourtant l'une des obligations du syndic de son contrat de base.

Par ailleurs contre toute attente, le Conseil syndical ne fait à nouveau aucune remarque sur ces anomalies alors qu'il est de son rôle premier d'en demander les corrections nécessaires dans les plus brefs délais.
Pire, lorsqu'une des déléguées du Conseil syndicat se plaint de ces anomalies sur les décomptes d'eau, elle ne le fait qu'à titre personnel, juste pour obtenir une correction de son seul compte.

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